C’è un punto poco chiaro che manda in confusione migliaia di commercianti: l’IMU nei locali in affitto va sempre pagata dal proprietario o può ricadere sull’inquilino? Una sentenza recente mette un punto fermo.
Chi possiede o gestisce un negozio in affitto si è trovato almeno una volta davanti a questa domanda: chi deve pagare l’IMU? Il dubbio è comune e spesso anche i contratti non aiutano, lasciando spazio a interpretazioni o richieste che non sempre trovano fondamento legale. Un chiarimento importante è arrivato nei giorni scorsi, direttamente dalla Corte di Cassazione, che ha fatto luce su una questione spinosa, destinata ad avere effetti concreti su migliaia di contratti commerciali in Italia.
La sentenza, resa pubblica a fine agosto, ha ribadito che l’IMU resta in capo al proprietario, anche se il contratto prevede il contrario. E qui sta il punto: alcune clausole, pur sottoscritte dalle parti, non possono prevalere sulla legge. Lo ha stabilito la sezione tributaria con una motivazione che smonta molte abitudini consolidate, soprattutto nei centri urbani dove l’affitto dei locali è spesso regolato da accordi privati complessi.
Cosa dice la Cassazione sul pagamento dell’IMU nei locali commerciali
Il caso giudiziario da cui parte tutto riguarda un contenzioso tra un locatore e un conduttore di un immobile commerciale. Il contratto prevedeva che il pagamento dell’IMU fosse a carico dell’inquilino, ma quest’ultimo si è rifiutato, sostenendo che l’onere spettasse al proprietario.
I giudici della Cassazione, con l’ordinanza n. 24413 del 7 agosto 2023, hanno accolto questa tesi, sottolineando che l’IMU è un’imposta patrimoniale e, come tale, è legata alla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile, non al semplice utilizzo.
Di conseguenza, anche se il contratto prevede che l’IMU debba essere pagata dall’inquilino, tale clausola non ha valore sul piano tributario. Il fisco, infatti, si rivolge sempre al titolare del bene, cioè al proprietario. In caso di mancato pagamento, è su di lui che ricadono sanzioni e interessi, a prescindere dagli accordi privati.
La sentenza ha valore di principio e può essere citata in altri contenziosi simili. Rappresenta un passaggio importante in un settore dove spesso vige la confusione tra obblighi fiscali e patti contrattuali.
Cosa cambia per chi ha un negozio in affitto: effetti concreti
La decisione della Cassazione avrà un impatto concreto su migliaia di contratti di locazione ad uso commerciale. Molti proprietari, in passato, hanno trasferito l’onere dell’IMU sugli affittuari, magari con lo scopo di contenere il canone o rendere più “attraente” l’immobile agli occhi del fisco. Ma questa prassi, secondo la sentenza, non è valida.
Il rischio è che l’inquilino, pur avendo accettato la clausola, decida di non pagare e che il proprietario si ritrovi con l’Agenzia delle Entrate alle porte. Il fisco, infatti, non entra nel merito del contratto privato: per lo Stato, a dover versare l’IMU è sempre il proprietario o il titolare di un diritto reale.
Un altro aspetto da considerare riguarda i rimborsi: se l’inquilino ha pagato l’IMU negli anni scorsi su richiesta del locatore, potrebbe ora chiedere la restituzione degli importi versati, appellandosi al principio espresso dalla Cassazione. Questo potrebbe aprire nuovi contenziosi, specie nei casi di contratti già scaduti o in fase di rinnovo.
Già si registrano i primi effetti tra i consulenti fiscali, che invitano i clienti a rivedere i contratti in essere. Non si tratta solo di una questione tecnica, ma di un dettaglio che potrebbe generare migliaia di euro di spesa non prevista, specie per chi gestisce più immobili a reddito.
